Lexology Panoramic: Construction 2026 - Türkiye
Türkiye’de İnşaat Sektörü
Türkiye’nin inşaat sektörü, ülke ekonomisinin temel taşlarından biri olmaya devam etmekte ve uzun vadeli fırsatlar arayan yerli ve yabancı yatırımcıların ilgisini çekmektedir. Hukuki çerçevenin, pazara girişten sözleşme yönetimine ve uyuşmazlık çözüm yöntemlerine kadar tüm boyutlarıyla anlaşılması, sektörde faaliyet gösteren tüm paydaşlar açısından büyük önem taşımaktadır.
Pazara Giriş ve Pazar Onayı
Yabancı yükleniciler Türkiye’de, Doğrudan Yabancı Yatırımlar Hakkında Kanun No. 4875 kapsamında, yerel bir şirket, şube ya da irtibat bürosu kurmak suretiyle faaliyet gösterebilirler. Yabancı gerçek veya tüzel kişiler açısından zorunlu bir ruhsatlandırma rejimi bulunmamakla birlikte, teknik dokümantasyon ve proje onay süreçlerinde görev alan mühendis ve mimarların, ilgili meslek odalarına kayıtlı olmaları gerekmektedir. Yabancı çalışanlar için ise çalışma izni zorunlu olup, işverenler ayrıca belirli bir oranda yerli iş gücü istihdam etmekle yükümlüdür.
Sözleşme Şekli ve Dil Şartları
Türkiye'de özel hukuk sözleşmeleri, kamu düzeni ve emredici hükümlere aykırı olmamak kaydıyla, sözleşme serbestisi ilkesi çerçevesinde düzenlenebilir. Özel projelerde zorunlu bir sözleşme şablonu öngörülmemektedir. Ancak, Türkiye’de bulunan taşınmazlar üzerindeki ayni haklara ilişkin sözleşmelerde Türk hukuku uygulanmak zorundadır. Ayrıca, kamu kurumları ile yapılan sözleşmelerde ve tüm resmi yazışmalarda, İktisadi Müesseselerde Mecburi Türkçe Kullanılması Hakkında Kanun No. 805 uyarınca, Türkçe kullanımı zorunludur.
Kamu İhaleleri ve Yolsuzlukla Mücadele Uyum Kuralları
Kamuya ilişkin inşaat projeleri, 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu kapsamında düzenlenmekte olup, şeffaflık ve eşit muamele ilkeleri esas alınmaktadır. Bununla beraber, belirli fiyat avantajları ve eşik değer uygulamaları, yerli yüklenicilere avantaj sağlayabilmektedir. İhale süreçlerinde rüşvet ve benzeri yolsuzluklara karşı hem ihale mevzuatı hem de Türk Ceza Kanunu kapsamında ağır yaptırımlar öngörülmüştür.
Proje Yapısı ve Sorumluluk Rejimi
Büyük ölçekli projelerde genellikle ana yüklenici–alt yüklenici modeli tercih edilmektedir. Türk hukukunda iş ortaklıkları (joint ventures) ile konsorsiyumlar farklı tüzel yapılardır; iş ortaklıklarında taraflar müteselsil sorumlu iken, konsorsiyum üyeleri yalnızca kendi üstlendikleri iş kapsamında sorumluluk taşırlar. Yükleniciler, teslimden itibaren beş yıl boyunca ayıplı işler nedeniyle sorumludur; ağır kusur halinde bu süre yirmi yıla kadar uzayabilir. Hafif ihmal durumlarında bile sorumluluk feragatleri belirli düzenlemelere tabi sektörlerde uygulanamaz.
Sigorta, Ödeme ve Risk Paylaşımı
Yükleniciler tarafından inşaat all-risk (tüm riskler) sigortası, üçüncü şahıs mali sorumluluk sigortası ve uluslararası projelerde siyasi risk sigortası yaptırılması yaygın bir uygulamadır. Ödeme yöntemleri arasında avans ödemeleri ve hakediş sertifikaları yer almakta olup, Türk hukuku, aksi sözleşme ile açıkça kararlaştırılmadıkça, yüklenicinin işverenin taşınmazı üzerinde hapis hakkı tesis edebilmesine imkân tanır. “Ödeme yapılırsa ödeme yapılır” (pay-if-paid) ve “ödeme yapıldığında ödeme yapılır” (pay-when-paid) gibi şarta bağlı ödeme hükümleri ise ancak dikkatli bir sözleşme kurgusu ile geçerlilik kazanabilir.
Uyuşmazlık Çözüm Yöntemleri
Türkiye’de inşaat projelerine ilişkin uyuşmazlıklarda, özellikle teknik uzmanlık ve hızlı çözüm ihtiyacı dikkate alındığında, tahkim yöntemi mahkemelere göre daha fazla tercih edilmektedir. Uluslararası projelerde genellikle Uluslararası Ticaret Odası (ICC) tahkimi tercih edilirken, yerel ve bölgesel projelerde İstanbul Tahkim Merkezi (ISTAC) giderek daha yaygın şekilde kullanılmaktadır. Türkiye, Yabancı Tahkim Kararlarının Tanınması ve Tenfizi Hakkındaki New York Sözleşmesi’ne taraftır. Ticari uyuşmazlıklarda zorunlu arabuluculuk, inşaat sektöründe de giderek daha fazla benimsenmektedir.
İstihdam ve Proje Kapanış Yükümlülükleri
Türk mevzuatında inşaat projelerinde belirli bir yerli iş gücü kotası öngörülmemekle birlikte, işverenler her bir yabancı çalışan için beş Türk çalışan istihdam etmekle yükümlüdür. Projenin tamamlanması veya faaliyetlerin sona erdirilmesi durumunda, yüklenici; vergi, işçilik borçları ve idari yükümlülükler dâhil olmak üzere tüm yükümlülüklerini yerine getirmek ve kamu kurumları ile abonelik kayıtlarını kapatmakla yükümlüdür.
Çevresel Yükümlülükler ve Yatırım Koruması
Çevresel mevzuata uyum, projelerin onay süreçlerinin ayrılmaz bir parçasıdır. Belirli durumlarda Çevresel Etki Değerlendirmesi (ÇED) raporu zorunludur ve bu onay olmaksızın herhangi bir proje uygulamaya konulamaz. Çevre mevzuatının ihlali cezai yaptırımlara yol açabilir. Türkiye, 100’ün üzerinde ikili yatırım koruma anlaşması ve 80’den fazla çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması imzalamış olup, bu kapsamda yabancı yatırımcılara geniş koruma sağlar. Kâr transferi genel olarak serbesttir; ancak son düzenlemelerle, Türkiye’de yerleşik taraflar arasındaki belirli sözleşmelerde dövizle ödeme sınırlamalarına gidilmiştir.
Politika Gelişmeleri
Son dönemde kabul edilen 5203 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi ile, kamu projelerinde öngörülemeyen maliyet artışlarına karşı ek fiyat farkı talep etme ve sözleşme devretme imkânı tanınmıştır. 2024–2028 yıllarını kapsayan On İkinci Kalkınma Planı ise, yerelleşme, sürdürülebilir büyüme ve kamu alımlarında modernleşme hedefleri doğrultusunda sektörün yapısal dönüşümüne zemin hazırlamaktadır.
Lexology’nin “Construction 2026 Panoramic Guide” başlıklı yayınına katkımız kapsamında hazırlanan bu makale, Türkiye’deki inşaat sektörüne ilişkin hukuki ve stratejik bir genel bakış sunmakta ve Türkiye inşaat piyasasına giriş yapmak isteyen yatırımcılar, şirket içi hukuk danışmanları ve proje geliştiricileri için yol gösterici nitelikte uygulanabilir bilgiler içermektedir.
