Kiracının Tahliye Taahhütnamesi Yoluyla Tahliyesi
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (“TBK”) kiraya verenlerin konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin kira sözleşmelerini feshetmeleri ancak belirli sınırlı durumların varlığı halinde mümkün kılınmıştır. Bu sınırlı durumlardan biri de kiracının verdiği tahliye taahhütnamesine dayalı olarak kiralananın tahliyesidir. Ülkemizde son yıllarda yaşan ekonomik dalgalanmalar nedeniyle kiraya verenler ve kiracılar arasında yaşanan kira bedellerine ilişkin anlaşmazlıklar, kiraya verenler bakımından sözleşme süresinin sona ermesinden önce kiralananın tahliyesini önemli hale getirmiş, bu kapsamda kiracıdan tahliye taahhütnamesi alınması son zamanlarda sıklıkla başvurulan bir yöntem haline gelmiştir. Bu yazımızda tahliye taahhütnamesinin ne anlama geldiği, geçerlilik şartları ve tahliye taahhütnamesine dayanılarak kiralananın tahliyesi usulü üzerinde durulacaktır.
Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte tahliye edeceğine ilişkin irade beyanını içeren belgedir. Tahliye taahhütnamesi kaynağını TBK madde 352/1’den almaktadır. İlgili düzenlemeye göre “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
Buna göre tahliye taahhütnamesi kiraya verene güvence sağlamakta ve kiraya veren, taahhütnamede belirlenen tarihte kiralananın tahliye edilmemesi halinde yasal yollara başvurarak tahliyeyi talep etme hakkına sahip olmaktadır.
Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Koşulları
Tahliye taahhütnamesine ilişkin yukarıda yer verilen TBK hükmü, konut ve çatılı işyeri kiraları bölümünde düzenlendiğinden tahliye taahhütnamesi yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından verilebilecektir.
Tahliye taahhütnamesinin yazılı olması gereklidir. Taahhütnamenin noterde düzenlenmesi ya da onaylanması şart olmayıp adi yazılı şekilde yapılması yeterlidir. Ancak noterde düzenlenmesi ya da onaylanması ispat bakımından kolaylık sağlayacaktır.
Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından verilmiş olması gereklidir. Birden fazla kiracı olması halinde ise tüm kiracıların tahliye taahhüdünde bulunması zorunludur. Ancak kira sözleşmesinde kiracılardan birine yazılı tahliye taahhüdünde bulunabilmesi için yetki verilmiş olması halinde bu kiracı tarafından taahhütte bulunulması yeterli olacaktır.
Kiralananın aile konutu olarak kullanılması halinde de tahliyenin gerçekleşebilmesi için tahliye taahhütnamesinin her iki eşin imzasını içermesi gerekmektedir.
TBK madde 352/1’de tahliye taahhüdünün kiralananın kiracıya teslimi tarihinden sonra verilmiş olması gerektiği açıkça belirtilmiştir. Buna göre kira sözleşmesi kurulurken verilen veya kiralananın teslim tarihinden önce verilmiş tahliye taahhütnameleri geçersizdir. Bunun nedeni kiralananın tesliminden önce kiracının baskı altında olduğu ve verdiği taahhüdünün serbest iradesini yansıtmadığının kabul edilmesidir.
Kira sözleşmesiyle aynı anda imzalanan tahliye taahhütnamelerinin geçersiz sayılması nedeniyle uygulamada tarih kısmı boş bırakılan tahliye taahhütnamelerinin alındığı görülmektedir. Yargıtay bu şekilde alınan ve sonradan eksik kısımları doldurulan taahhütnameleri geçerli saymakta ve eksik kısımların sonradan sözleşmeye aykırı olarak doldurulduğuna ilişkin iddiaları ispat yükünün kiracı üzerinde olduğunu kabul etmektedir.
Tahliye taahhütnamesinde kiralananın hangi tarihte tahliye edileceği açık ve net bir şekilde belirtilmiş olmalıdır. Tahliye tarihine ilişkin herhangi bir kısıtlama bulunmamakta olup kira sözleşmesinin sona ermesinden önceki veya sonraki bir tarih tahliye tarihi olarak kararlaştırılabilecektir.
Tahliye Taahhütnamesine Dayanılarak Yapılacak Tahliye
Geçerli bir tahliye taahhütnamesinin bulunması ve kiracının taahhüt ettiği tarihte kiralananı boşaltmaması halinde kiraya veren icra yoluna başvurabilir. Bu durumda icra takibinin taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde başlatılması gereklidir.
İcra takibinin başlatılmasıyla icra dairesi tarafından kiracıya ödeme emri gönderilir. Kiracı bu durumda 7 gün içinde itiraz edebilir. Kiracı tarafından ödeme emrine itiraz edilirse kiraya veren tarafından icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması talep edilebilir veya genel mahkemelerde tahliye davası açılabilir. Kiracı tarafından süresi içinde itiraz edilmez veya itiraz reddedilirse taşınmaz zorla tahliye edilerek kiraya verene teslim edilir.
Kiracının taahhüt ettiği tarihte taşınmazı tahliye etmemesi halinde kiraya veren dava yoluna da başvurabilir. Bu durumda taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılması gereklidir. Bahse konu bir aylık süre hak düşürücü süre niteliğinde olup bu sürenin geçirilmesi halinde tahliye taahhütnamesine dayanılarak taşınmazın tahliyesi talep edilemeyecektir.
Sonuç
Tahliye taahhütnamesi kiracı ve kiraya verenler arasında özellikle son zamanlarda sıklıkla tercih edilen bir yöntem olup, kiraya verene ayrıca bir tazminat yükümlülüğü altına girmeksizin kira sözleşmesini sona erdirerek kiralananın tahliyesi imkanı sağlamaktadır. Ancak tahliye taahhütnamesine dayanılarak taşınmazın tahliyesinin talep edilebilmesi için tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarına sahip olması gereklidir. Yine tahliye taahhütnamesine dayanılarak başvurulan yasal yollarda süreler de oldukça önemlidir. Bu sürelerin kaçırılması halinde tahliye taahhüdüne dayalı tahliye talep etme imkanı ortadan kalkmaktadır. Bu nedenle herhangi bir hak kaybına uğramamak adına hukuki süreçlerin özenle takip edilmesi büyük önem taşımaktadır.
